Alors que nous entrons dans la période des vacances sur la magnifique Côte d'Azur, il convient de noter l'évolution des comportements de réservation, des ajustements tarifaires et des tendances d'occupation pour optimiser les performances de votre portefeuille de locations. Voici un aperçu de ce que les gestionnaires immobiliers de la région devraient garder à l’esprit pour les fêtes de fin d’année 2024.

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Fenêtres de réservation raccourcies : les clients attendent de réserver

Pour la période des vacances 2024 (18/11/24 - 30/12/24), les fenêtres de réservation sont nettement plus courtes que l'an dernier, d'environ cinq jours en moyenne. Cette tendance aux retards de réservation est encore plus prononcée à Noël et au Nouvel An :

Semaine de Noël : les clients réservent environ 10 % plus près de leur date de séjour que l'année dernière.

Semaine du Nouvel An : les réservations sont encore plus à la traîne, avec des fenêtres en baisse de 15 % sur un an.

Ce changement peut suggérer que les clients attendent d’éventuelles baisses de prix ou évaluent leurs options avant de s’engager. L'année dernière, les fenêtres de réservation finales étaient en moyenne d'environ 31 jours pour Noël sur la Côte d'Azur, ce qui indique que de nombreuses réservations sont probablement encore à venir. Il est sage de garder un œil sur les données de rythme à l’approche des vacances, en ajustant potentiellement les prix pour attirer les réservations de dernière minute tout en maintenant des tarifs compétitifs. Attendez-vous à ce que les fenêtres de réservation diminuent à mesure que nous avançons dans la période.

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Tarifs journaliers moyens : une forte hausse des prix

Les prix des vacances sont en forte hausse cette saison, avec des tarifs journaliers moyens (ADR) nettement plus élevés que l'année dernière :

Tarifs semaine de Noël : en hausse de 45 % (50 € de plus), reflétant une demande accrue. 

Tarifs de décembre : le début et la mi-décembre connaissent également des augmentations de tarifs marquées, reflétant un changement dans les types de propriétés réservées.

Cette augmentation des tarifs pourrait être en partie due à un changement dans la taille des propriétés réservées, car les occupations sont plus élevées cette année pour les propriétés de sept et huit chambres qui réservent à des tarifs plus élevés. 

Avec des tarifs journaliers moyens plus élevés, assurez-vous de garder un œil sur les tendances d’occupation. Si le taux d'occupation commence à baisser, envisagez d'ajuster progressivement les tarifs à la baisse pour encourager les réservations de dernière minute.

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Tendances en matière de durée de séjour : légères augmentations pour Noël, baisses pour le Nouvel An

Les préférences des clients influencent la durée des séjours cette période des fêtes :

Séjours de Noël : environ six jours en moyenne, soit environ 3 % de plus que l'année dernière.

Séjours du Nouvel An : Légèrement plus courts cette année, en baisse d'environ 22 % (soit environ un jour de moins). Ce changement est probablement influencé par le fait que le réveillon du Nouvel An tombe un mercredi plutôt qu'un lundi.

Par rapport au pic estival (où les séjours durent environ six jours), le mois de décembre tend à connaître des séjours moyens plus courts, oscillant autour de quatre jours. Cette tendance pourrait suggérer que les vacanciers préfèrent des séjours plus concis, d'autant plus qu'ils s'adaptent aux dates de vacances en milieu de semaine. Cependant, des offres spéciales pour les séjours prolongés autour du Nouvel An pourraient contribuer à influencer cette tendance.

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Occupation payante ajustée : marge de croissance des réservations de dernière minute

L'occupation payante ajustée, qui offre une vision plus claire des nuitées payantes en tenant compte des nuits du propriétaire et des nuitées, est inférieure de 1 à 6 % à celle de 2023.

Séjours de Noël : le taux d'occupation est en retard d'environ 6 % par rapport à l'année dernière.

Séjours du Nouvel An : le taux d'occupation est inférieur de 1 % à celui de l'année dernière.

Le taux d'occupation est généralement à son plus bas niveau en novembre et décembre. Étant donné que les clients semblent attendre plus longtemps pour réserver, il existe encore de nombreuses possibilités d'augmenter le taux d'occupation à mesure que la saison avance. Gardez un œil sur vos tarifs pour vous assurer que vos prix sont comparables à ceux de vos concurrents. 

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RevPAR ajusté : revenus en hausse malgré une baisse du taux d'occupation

Le RevPAR ajusté (Revenu par Location Disponible) est actuellement en avance sur l'année dernière grâce à des tarifs plus élevés, même si le taux d'occupation est en légère baisse. Voici à quoi ressemblent les chiffres :

RevPAR américain de Thanksgiving : La Côte d'Azur a connu une augmentation impressionnante d'une année sur l'autre de 33 % pendant les vacances américaines de Thanksgiving. 

RevPAR de Noël : Un rythme constant par rapport à l'année dernière, avec une légère augmentation de 4 €.

Laissez RevPAR vous servir de guide pour votre stratégie de gestion des revenus, en équilibrant des tarifs plus élevés avec une occupation compétitive pour maximiser les revenus. Une approche de tarification basée sur les données vous permettra de garder une longueur d'avance sur les fluctuations du marché tout en attirant les réservations anticipées et de dernière minute.

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Derniers points à retenir pour les gestionnaires immobiliers de la Côte d'Azur

1. Surveillez de près les fenêtres de réservation : lorsque les clients réservent plus tard, gardez un œil sur les données de rythme pour ajuster les tarifs de manière stratégique et rester compétitif en attirant des réservations de dernière minute.

2. Encouragez les séjours plus longs : envisagez de proposer des offres spéciales pour les séjours plus longs afin d'encourager un taux d'occupation plus élevé au cours du Nouvel An. Cependant, assurez-vous de ne pas sacrifier les taux RevPAR dans le processus.

3. Équilibrez le RevPAR et l'occupation : utilisez le RevPAR comme base de votre stratégie de tarification pour les vacances, en équilibrant l'occupation et les ajustements tarifaires pour optimiser les revenus.

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En restant informés et en s'adaptant à ces tendances, les gestionnaires immobiliers de la Côte d'Azur peuvent traverser la période des fêtes avec agilité et stimuler à la fois la croissance du taux d'occupation et des revenus. La saison est propice aux opportunités : assurez-vous que vos stratégies sont agiles pour capturer tout le potentiel de la demande de vacances sur la Côte d'Azur.

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